Come comprare casa a Barcellona

Come comprare casa a Barcellona

Barcellona è senza dubbio una delle piú importanti e affascinanti città d’Europa: il melting-pot e i numerosi eventi culturali, le tradizioni e la varietá gastronomica, le spiagge e il mare, lo sport e le attività all’aria aperta favorite dal clima mite, attraggono ogni giorno un numero sempre crescente di persone da ogni angolo del pianeta, intenzionate a investire nel campo immobiliare o a comprare la loro nuova casa.

Quando si decide di acquistare una proprietà, se non si è residenti in Spagna, bisogna tenere conto di alcuni importanti aspetti, essere in possesso di alcuni documenti specifici e prendere in considerazione alcune premesse basilari: prima di tutto, occorre scegliere la zona della città in cui si ha intenzione di comprare. E`molto importante considerare la destinazione dell’immobile, prima di decidere il tipo di appartamento e la sua posizione. Se si preferisce un appartamento in cui abitare durante le sporadiche visite in città, o se si preferisce affittarlo, è sempre preferibile scegliere il centro città: la sua vitalità e l’efficienza dei trasporti pubblici renderanno più semplice e gradevole il soggiorno o permetteranno di affittare più rapidamente l’appartamento.

Dopo aver scelto la zona, e calcolato la cifra che si è pronti a spendere per l’acquisto dell’immobile e per coprire i costi relazionati, occorre decidere il tipo di immobile desiderato, stabilendo un ordine di priorità e preferenze: un appartamento grande o piccolo, con una, due o piú stanze, già ristrutturato o da ristrutturare a piacimento.

Poter contare su un agente locale affidabile e referenziato è indispensabile: il suo lavoro è quello di interpretare necessità e desideri, rendere piú facile la ricerca e proporre diverse opzioni.
Alla fine del processo di selezione, quando si decide di acquistare un determinato immobile, è necessario seguire i seguenti passi:

  1. Dopo aver scelto la casa preferita, è necessario formalizzare la preferenza inviando all’agenzia una dichiarazione di interesse. A questo punto, la nostra agenzia vi invierà il titolo del Registro di proprietá (nota simple in Spagnolo), che certifica il nome del proprietario, la superficie dell’immobile, l’esistenza di mutui o debiti pregressi riferiti all’immobile, cosí da evitare spiacevoli sorprese. Durante questa fase non dovrete pagare alcun importo in anticipo.
  2. Prenotazione dell’immobile:
    Dopo aver conosciuto la situazione legale dell’immobile, occorre dichiarare il proprio interesse formale, presentando un’offerta di acquisto e versando una caparra (reserva de compra in Spagnolo). L’offerta di acquisto specifica la proposta economica e l’opzione di pagamento preferita, cosí come i principali doveri della parte venditrice e della compratrice(questa fase è gestita direttamente dall’agenzia immobiliare).
  3. Quando la trattativa sul prezzo si conclude con successo, il passo successivo è la firma del contratto privato con il venditore. Tra venditore e compratore è infatti preferibile la stipula di un contratto privato fino a quando non arriverà il momento di sottoscrivere l’atto notarile. Normalmente si tratta di un documento in cui il venditore dichiara la propria volontà di cedere la proprietà al compratore, e in cui a sua volta il compratore esprime la decisione di comprare al prezzo e alle condizioni precedentemente stabilite. In questa circostanza, il compratore verserá al venditore il 10% del valore stabilito per l’immobile. In Spagna il modello tipico di pre-contratto (chiamato contrato de arras) dice che se il compratore si dovesse tirare indietro, una volta firmato il pre-contratto, perderebbe la caparra versata; se a tirarsi indietro fosse invece il venditore, questi dovrebbe pagare al compratore il doppio del valore della caparra versata.
    In casi particolari, quando il processo di vendita puó essere concluso rapidamente, il punto 2 puó essere saltato e le parti possono passare direttamente alla firma dell’atto notarile.
  4. L’ultimo passo è l’atto di compra-vendita: in presenza di un notaio, il compratore consegnerà l’importo mancante e il venditore gli consegnerà il titolo di proprietà dell’immobile. Questi, in dettaglio, i documenti da presentare al notaio: un documento di identità (o un documento ufficiale di delega) di entrambe le parti, il titolo di proprietà originale del venditore, gli assegni per il pagamento del compratore. Quando sia il compratore che il venditore hanno firmato l’atto, il notaio appone la sua firma protocollata. A questo punto l’atto è un documento valido a tutti gli effetti. Non resterá che pagare le tasse sulla compra-vendita.

Imposte e spese:

Per il compratore:

  • Imposta di trasmissione patrimoniale(I.T.P. – impuesto de transmisión patrimonial) 10%
  • Spese notarili, bolli e iscrizione al Registro Centrale della Proprietà: tra lo 0,5 % e il 2%, varia se l’immobile viene acquistato con o senza mutuo.
  • Il compratore verrà informato in maniera trasparente, alla fine della fase di trattativa, sull’ammontare totale di imposte e tasse, prima di firmare il pre-contratto.

Per il venditore:

  • L’imposta locale chiamata plusvalía (in alcuni le casi le parti decidono che sia il compratore a pagarla). Con una copia dell’atto, il venditore deve recarsi presso gli uffici comunali. Dopo aver compilato l’apposito modulo, riceverà comunicazione a mezzo posta dell’esatto importo da pagare. L’importo viene calcolato sulla base del numero di anni in cui l’immobile è stato in suo possesso, e sul valore reale della proprietà determinato dal registro catastale.
  • Il venditore dovrà farsi anche carico delle spese amministrative necessarie alla cancellazione dei debiti pregressi, se necessario (mutuo, debiti relativi alle spese condominiali ecc).

Le agenzie immobiliari in Catalogna

In Catalogna esiste un registro ufficiale degli agenti immobiliari (AICAT), presso il quale ciacun agente che voglia lavorare come professionista nella propria città dovrà certificare le proprie capacità, e presentare una polizza di responsabilità civile. In quanto agenzia immobiliare professionale, Casc Antic BCN ha il proprio numero di registro, per poter offrire ai propri clienti le maggiori garanzie di affidabilità e credibilità, in special modo ai clienti stranieri che hanno bisogno di una protezione speciale nella giungla del mercato immobiliare. Le agenzie immobiliari in Spagna addebitano i loro costi al venditore, il compratore non dovrà pagare alcuna commissione all’azienda per l’operazione di acquisto. Il compratore puó richiedere a sue spese all’agenzia dei servizi speciali prima e dopo l’acquisto.

Questi i servizi offerti da Casc Antic BCN:

  • Assistenza per l’ottenimento del NIE (numero identificativo per stranieri), l’apertura di un conto bancario spagnolo, la richiesta di un mutuo.
  • Gestione delle pratiche burocratiche dopo l’acquisto (ad esempio il cambio di titolare delle utenze: acqua, luce, gas ecc).
  • Progetti per piccole e grandi ristrutturazioni, design di interni, equipaggiamento.

Documenti che il venditore deve presentare al compratore.

  • Atto di proprietà
  • Nota emessa dal Registro Centrale della Proprietà
  • I.B.I. (imposta sui beni immobili), l’ICI spagnola.
  • Certificazione di regolarità nei pagamenti delle quote emessa dall’amministratore di condominio.
  • Certificato di abitabilità

Documenti necessari per il compratore:

La burocrazia catalana è piuttosto rapida ed efficiente. Tuttavia potrebbe risultare complicata per uno straniero. Ecco perchè la nostra agenzia, Casc Antic BCN S.L., è in grado di offrire tutta l’assistenza necessaria ad ottenere i documenti ed ottemperare cosí alle condizioni necessarie per l’acquisto di un immobile:

  • .I.E. (Número de identificación de extranjero) numero di identificazione per stranieri. Si puó ottenere presso l’Ufficio Stranieri di Barcellona, che è di fatto una stazione di Polizia. Per ottenere il N.I.E. è necessario presentarsi muniti di passaporto e compilare l’apposito modulo. Se non ci si può presentare di persona, si può delegare formalmente qualcuno.
  • L’apertura di un conto corrente bancario spagnolo è un altro requisito. Servirà a trasferire i soldi per l’acquisto da un conto estero alla Spagna. Questo passaggio va realizzato personalmente dall’acquirente.
  • Registrazione dell’atto notarile. Va realizzata presso l’Ufficio del Registro. Solitamente lo stesso studio notarile presso il quale si firma l’atto si incarica di questa pratica.

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